Sistema de manutenção predial

Manutenção predial é o conjunto de rotinas preventivas e corretivas que mantém elétrica, hidráulica, climatização, refrigeração, cobertura, fachada e combate a incêndio funcionando. Um sistema de manutenção predial organiza essas rotinas em várias unidades: a unidade abre o chamado, o prazo corre por tipo de problema e a preventiva segue o calendário.

Os principais são a preventiva, feita antes da falha em um calendário definido, a corretiva, que responde ao que já quebrou, e a preditiva, que acompanha sinais como temperatura e vibração para agir antes da parada. Em uma rede, a manutenção predial preventiva e corretiva se encontram: a inspeção encontra o problema e o chamado resolve.

Para que cada problema de prédio aberto por loja, filial ou planta tenha dono, prazo e registro, e para que a gestão compare unidades. Sem sistema, o pedido vira mensagem e o histórico se perde. Com um sistema de manutenção predial, a matriz vê onde o prazo estoura, que problema se repete e qual fornecedor atrasa.

É decidir quem abre o pedido, quem atende, em quanto tempo e com qual evidência, de um jeito que permita comparar dezenas de unidades. São cinco decisões: tipos de problema, prazo de cada um, responsável interno ou fornecedor, frequência da preventiva e indicadores. Condomínio residencial e prestador em busca de cliente são outro caso.

A unidade abre o chamado no app, escolhe o assunto do departamento de Manutenção e preenche o formulário daquele assunto, com foto. O chamado nasce com responsável e prazo, o fornecedor entra identificado por etiqueta e, ao encerrar, quem pediu avalia. É o mesmo software de gestão de chamados para manutenção, TI e as outras áreas.

O chamado de manutenção é o pedido da unidade, com assunto, prazo e histórico. A ordem de serviço é o documento da execução, com o que foi feito, peças, custo e aceite. No SULTS, os dois usam o mesmo módulo, e o sistema de ordem de serviço traz um modelo de OS com 50 campos.

Pelo impacto na operação, não pela dificuldade técnica. Separe o que para a unidade ou põe alguém em risco do que pode esperar, veja quanto cada tipo leva hoje e só então prometa prazo. O modelo de catálogo com prazos desta página traz 36 tipos de problema com prioridade e prazo de referência.

Na solicitação de manutenção entram o equipamento ou o ponto afetado, o local dentro da unidade, o impacto na operação e uma foto ou vídeo curto. Quanto mais completa a abertura, menos ida e volta antes do atendimento. Na SULTS, o formulário muda com o assunto e o chamado só abre com os campos obrigatórios preenchidos.

O chamado do terceiro corre com o prazo do assunto, como qualquer outro, e recebe a etiqueta do fornecedor e o nome do responsável interno que acompanha a execução. Com o filtro por etiqueta saem os atrasos e a avaliação da unidade por fornecedor, e o histórico guarda cada combinado com data e hora.

Existe. O app de manutenção predial da SULTS, para Android e iOS, abre o chamado com foto, vídeo e áudio, mostra a situação de cada pedido e avisa por notificação quando há resposta. O mesmo app aplica o checklist da preventiva, então a unidade usa um só aplicativo para pedir conserto e para inspecionar.

Comece pelo sistema que mais para ou que oferece mais risco, escreva o roteiro dele e defina frequência e responsável. Depois acrescente um sistema por vez. Na SULTS, cada roteiro vira um checklist agendado. O modelo de plano de manutenção preventiva traz as atividades por sistema, e o modelo de checklist de manutenção preventiva está pronto para copiar.

Pelo painel do Checklist, que mostra o agendado contra o realizado em cada unidade, com as que aplicaram o roteiro no período e as que ficaram em falta. Cada aplicação sai com foto, data, hora, GPS e assinatura. A cobrança por mensagem vira a leitura de um painel: a matriz vê a falta antes de perguntar.

A unidade reabre o mesmo chamado em vez de criar outro, e o histórico continua no mesmo lugar. O ranking de assuntos e de unidades mostra onde o problema se repete, e a rede decide entre incluir o item na preventiva, trocar o fornecedor ou trocar o equipamento, com o registro na mão e não na memória.

No Brasil, a ABNT NBR 5674 define os requisitos do sistema de gestão da manutenção de edificações, e rotinas como o PMOC de ar-condicionado e a inspeção de extintores têm regra própria. O conteúdo técnico e a assinatura são do responsável técnico. O SULTS registra a execução, a evidência e o prazo de cada rotina.

Não é esse o papel dela. O SULTS cuida do fluxo entre unidade, matriz e fornecedor, com prazo, evidência e visão por unidade. Cadastro de ativo, peça, custo por equipamento, MTBF e MTTR ficam no sistema de ativos, ligado pela API. O comparativo de softwares de manutenção mostra a diferença.

Atrasos e tempo de resolução por unidade, assunto, responsável e fornecedor; unidades que mais abrem chamados; tipos de problema que se repetem; avaliação de quem pediu; e cumprimento do calendário preventivo. Na SULTS, os relatórios saem em Excel ou CSV. Custo por equipamento, MTBF e MTTR ficam no sistema de ativos da empresa.

Sim. Cada unidade tem o próprio Disco de Unidade no Disco Virtual da SULTS, com acesso por perfil e departamento, e o time abre manual e procedimento pelo celular. O vencimento de contrato, laudo ou inspeção obrigatória entra como tarefa recorrente com datas personalizadas no módulo Tarefas, com responsável e prazo.

O modelo de catálogo desta página é grátis e não pede cadastro: copie para o Excel, o Word ou o Google Planilhas, ou salve em PDF. A SULTS não tem plano gratuito. Gratuitos são o modelo e a demonstração com um especialista, que mostra o mesmo catálogo rodando com prazo, fornecedor e preventiva.

A cobrança é por usuário ou por unidade, conforme a operação. A implantação é contratada uma única vez: um time dedicado configura o departamento de Manutenção, os assuntos, os prazos e o horário de funcionamento. O contrato tem tempo mínimo de 1 ano, e o plano pode mudar a qualquer momento.

Pela página de demonstração. São 30 minutos ao vivo com um especialista, que monta um catálogo de manutenção parecido com o seu, abre um chamado pelo app, mostra o fornecedor no fluxo, a preventiva agendada e os relatórios, e responde sobre preço, implantação e integração. Você escolhe o dia e o horário.